2025년 4월 3일, 한국은행과 금융연구원이 서울 명동 은행회관에서 개최한 정책 콘퍼런스는 한국 경제의 뜨거운 감자인 부동산 대출 문제를 정면으로 다뤘습니다. 이창용 한국은행 총재, 김병환 금융위원장, 이복현 금융감독원장이 한자리에 모여 부동산 금융의 구조적 문제와 그 해결 방안을 논의한 이번 행사는 한국 경제의 지속 가능성을 점검하는 중요한 계기가 됐습니다. 특히, 민간 신용의 절반이 부동산에 집중되면서 경제 성장률과 금융 건전성에 미치는 부정적 영향이 주목받았습니다. 부동산 중심의 신용 확대가 국가 경제 성장에 미치는 부정적 영향에 대한 심층적 분석이 필요한 시점입니다.
부동산 신용의 급증: 숫자가 말하는 현실
한국은행의 분석에 따르면, 2024년 말 기준 부동산 신용 규모는 1,932조 5,000억 원으로, 전체 민간 신용의 49.7%를 차지합니다. 지난 10년간 연평균 100조 원씩 증가하며 약 2.3배 성장한 이 수치는 부동산에 과도하게 쏠린 자금 흐름을 적나라하게 보여줍니다. 이 총재는 이를 "새로운 산업을 키우지 못하고 잠재성장률을 낮추는 악순환"의 근원으로 지적하며, 금리 인하가 부동산 대출 확대로 이어지는 현상을 우려했습니다.
실제로, 지난 10년간 민간 신용 대비 부동산 신용 비율은 6%포인트 상승했지만, 민간 신용의 GDP 기여율은 0.15%포인트에서 0.1%포인트로 하락했습니다. 반면, 제조업 대출 비중은 34.5%에서 24.6%로 줄어든 데 비해, 부동산업과 건설업 대출 비중은 19.7%에서 29.4%로 급등했습니다. 이는 금융 자원이 생산성 높은 산업 대신 부동산으로 과도하게 몰리며 경제의 성장 동력을 약화시키고 있음을 시사합니다. 이창용 한국은행 총재는 이러한 부동산 금융 집중이 새로운 산업을 육성하는 데 장애가 되고 있다고 지적했습니다. 한은 분석에 따르면, 지난 10년간 전체 민간 신용 대비 부동산 신용 비율이 6%포인트 상승하는 동안 민간 신용의 GDP 기여율은 0.15%포인트에서 0.1%포인트로 하락했습니다.
이는 부동산 부문으로의 과도한 자금 유입이 경제 전체의 생산성과 성장률을 저하시키는 악순환으로 이어지고 있음을 시사합니다. 특히 금리 인하가 부동산 대출 확대로만 이어진다면, 이는 새로운 성장 동력을 창출하지 못하고 금융 안정에 부담을 주는 결과를 초래할 수 있습니다.
금융당국의 진단과 대안: 지분형 주택과 리츠
이번 콘퍼런스에서 금융당국 수장들은 부동산 대출의 대안을 모색했습니다. 김병환 금융위원장은 "지분형 주택"을 주목할 만한 해결책으로 제시했습니다. 이는 주택 구입 시 한국주택금융공사 같은 공공기관이 지분을 투자하고, 개인과 정부가 소유권을 공유하는 모델입니다. 개인은 정부 소유 지분에 대해 사용료(월세)를 지불하지만, 집값 상승 시 자산 증가분을 지분만큼 누릴 수 있습니다. 이창용 총재 역시 "한국형 리츠(REITs)"를 언급하며, 대출 중심의 부동산 금융 구조를 자산 기반으로 전환해야 한다고 강조했습니다. 김병환 금융위원장과 이창용 한은 총재는 대출 중심의 부동산 금융을 자산 기반으로 전환하는 지분형 주택이 유효한 대안이 될 수 있다고 제안했습니다. 이 모델에서는 주택을 구입할 때 한국주택금융공사 등 공공기관에서 지분 투자를 받고 소유권을 정부와 공유합니다. 개인은 해당 주택에 거주하면서 정부 소유 지분에 대한 사용료를 지불하되, 집값 상승 시 자신의 지분만큼 자산 증식이 가능합니다.
또한 이 총재는 '한국형 리츠'를 언급하며 부동산 금융의 큰 틀을 대출 중심에서 지분 중심으로 바꿔야 한다고 강조했습니다. 이러한 모델은 부동산 대출 의존도를 줄이고, 자산 시장의 유동성을 높이는 데 기여할 수 있습니다. 하지만 성공을 위해서는 초기 사례의 안정적인 운영과 시장의 신뢰 구축이 필수적입니다. 김 위원장은 "지분형 주택의 성공 사례가 필요하다"고 언급하며, 실험적 접근의 중요성을 시사했습니다.
정책금융의 역할 재검토
이 총재는 정책금융의 부작용도 지적했습니다. 저소득층이나 신혼부부를 지원하기 위한 정책금융이 오히려 집값 상승과 가계부채 증가를 부추기고 있다는 것입니다. 그는 "공급 측면을 지원하는 방향으로 정책금융을 재설계해야 한다"고 제안하며, 수요 억제보다 주택 공급 확대에 초점을 맞출 필요성을 강조했습니다. 이는 부동산 시장의 근본적 문제를 해결하려면 금융 억제만으로는 부족하며, 공급과 수요의 균형이 중요하다는 점을 보여줍니다. 이복현 금감원장은 금융 기관, 특히 은행의 역할 재정립이 필요하다고 지적했습니다. 그는 모든 금융 기관이 단순히 부동산이라는 '파이'를 다른 형태로 나눠 가지는 방식으로 영업하고 있다고 비판하면서, 은행들이 보다 고도화된 복잡한 투자를 장기적 관점에서 수행할 필요가 있다고 강조했습니다. 또한 정책금융의 방향성도 재검토해야 한다는 의견이 제시되었습니다. 이창용 총재는 정책금융이 집값 상승과 가계부채 증가에 기여하고 있다고 지적하며, 저소득층이나 신혼부부 지원뿐만 아니라 공급 측면을 지원하는 방향으로 전환해야 한다고 주장했습니다.
은행의 역할과 인센티브의 필요성
은행권에서도 목소리가 나왔습니다. 이복현 금감원장은 "은행이 부동산에 과도하게 집중된 포트폴리오를 고도화된 투자로 전환해야 한다"고 지적하며, 단순한 규제 대신 장기적이고 복잡한 투자로의 전환을 주문했습니다. 은행 관계자들은 "규제 강화보다 인센티브가 필요하다"고 주장하며, 부동산 외 산업으로 자금을 유도하려면 긍정적 유인이 뒷받침돼야 한다고 입을 모았습니다. 이는 금융기관의 자율성을 존중하면서도 경제 전반의 균형을 도모하려는 현실적 접근으로 보입니다.
구조적 전환의 기로에 선 한국 경제
부동산 대출의 급증은 단순한 금융 문제가 아니라, 한국 경제의 성장 경로와 직결된 구조적 과제입니다. 부동산으로의 과도한 자금 유입은 혁신 산업과 제조업에 대한 투자를 구축하고, 경제 전체의 생산성 하락으로 이어질 위험이 있습니다.
이러한 문제를 해결하기 위해서는 지분형 주택과 같은 혁신적 금융 모델의 도입, 금융 기관의 역할 재정립, 그리고 정책금융의 방향성 전환 등 다각적인 접근이 필요합니다. 금융 정책이 단기적인 경기 부양이나 부동산 시장 안정에만 초점을 맞추기보다는 장기적인 경제 성장과 생산성 향상에 기여할 수 있도록 재설계되어야 할 시점입니다. 부동산 금융의 비효율성을 넘어, 자원을 생산성 높은 분야로 재배치하고 잠재성장률을 끌어올려야 한다는 공감대를 형성했습니다. 지분형 주택과 리츠 같은 혁신적 대안이 성공하려면 정부와 금융기관, 시장 참여자의 협력이 필수적입니다. 또한, 정책금융의 재설계와 은행권의 역할 확대는 단기적 처방을 넘어 장기적 비전을 요구합니다.
한국 경제는 지금 부동산이라는 덫에서 벗어나 새로운 성장 동력을 찾는 중대한 전환점에 서 있습니다. 과연 이번 논의가 실질적 변화를 이끌어낼 수 있을지, 그 결과는 앞으로의 정책 실행과 시장 반응에 달려 있습니다. 독자 여러분은 이번 콘퍼런스의 제안에 대해 어떻게 생각하시나요? 부동산 금융의 미래를 바꿀 첫걸음이 될 수 있을까요? 여러분의 의견을 기다립니다.
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